買賣 損害賠償-代書過戶錯誤 房地產 / 租賃

      買賣不破租賃-租約長於 5 年

      買賣不破租賃-小張向房東承租了一間房子,本來租約一年一簽,後來房東嫌麻煩,就和小張一次簽了5年的長約,最近聽說房東因為當會首被倒會,人跑到國外去了,這間房子也被法院查封,小張很擔心將來換了新的屋主,會不會不承認之前他和房東所簽之租約,只好趕快委託仲介幫他看看附近有沒有適合的房子可租。

      請問,如果小張和房東的租約經過公證,小張還須要另外找房子嗎?

      買賣不破租賃

      買賣不破租賃-公證

      民法第 425 條規定「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」本來案例中的小張是不必擔心承租房子換了屋主,可能遭遇被迫遷出的命運。

      然民法增訂了第 2 項「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」增修理由在於「防止債務人與第三人虛偽訂立長期或不定期現之租賃契約」,以強化「租賃契約要式性」為方式,藉以排除日後舉證推翻租賃契約的真實性之困難。

      換言之,一旦租約的租期長於五年,必須經過公證,才有買賣不破租賃原則的適用,原房客才可以對新屋主主張承租的權利。

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